ماراتن عمر تا کلید مسکن، یک آپارتمان معادل چند سال عایدی شماست؟ - وبلاگ تجهیزات شبکه

به گزارش وبلاگ تجهیزات شبکه، دنیای اقتصاد نوشت: ماراتن خرید مسکن در کشور براساس میانگین عایدی سالانه خانوارهای شهری، قدرت پس انداز و بعلاوه سطح میانه قیمت آپارتمان در منطقه ها شهری کشور، به 74سال افزایش پیدا کرد. این دوره انتظار تا کلید خانه، براساس آمار شاخص امید به زندگی، معادل یک عمر برآورد می گردد که به این ترتیب، تصویر کاملا روشن و شفاف از ناکارآمدی سیاست های تامین مسکن طی سال های اخیر را ارائه می نماید.

این در حالی است که نیمه دهه90 و قبل از جهش قیمت مسکن، شاخص انتظار برای خرید مسکن برای خانوارهای شهری، رقمی معادل 14سال بود. ماراتن فرسایشی تا کلید مسکن، در حال حاضر برای تهرانی ها نیز براساس همین آنالیز-که داده های رسمی سال1401 مبنای آن است- 112سال به طول می انجامد.

اکنون، پرسش اصلی در مواجهه با بن بست بازار مسکن برای تقاضای مصرفی این است؛ آیا راه دیگری غیر از این ماراتن غیرممکن برای صاحب خانه شدن وجود دارد یا می توان طراحی کرد؟ آنالیز ها در این باره نشان می دهد، از آنجا که طول دوره انتظار برای صاحب خانه شدن در یک بازار مسکن کارآمد، مطابق الگوی جهانی، حول و حوش 10سال است، شرایط فعلی در کشور باید به نفع خانه اولی های اجاره نشین تغییر پیدا کند؛ آن هم در شرایطی که نه تنها این اعداد و ارقام که گزارش اخیر مرکز پژوهش های مجلس هم معین می نماید، 6 دهک اول جامعه با بحران دسترسی به مسکن مناسب روبه رو هستند.

بر این اساس، راه اصلی جایگزین ماراتن عمر تا کلید مسکن، به وسیله مهار پایدار رشد نقدینگی و تورم عمومی به عنوان محرک های تورم مسکن، یک دهه رشد مالی بالا برای توانمندسازی قدرت خرید خانوارها و بعلاوه کنترل عوامل فراوری انتظارات تورمی با هدف کاهش تقاضای سرمایه ای و سوداگرانه ملکی می تواند طراحی و مقابل خریداران مصرفی مسکن قرار بگیرد. البته، از آنجا که این مسیر، به احتمال زیاد، زمان بر خواهد بود، یک مسیر موقت هم وجود دارد.

ماراتن خانه اولی ها برای رسیدن به کلید خانه، به 74 سال، یعنی زمانی معادل یک عمر رسیده است. یافته ها با استناد به آمارهای رسمی مربوط به عایدی و هزینه خانوارهای شهری در سال 1401، نشان می دهد شاخص انتظار برای مسکن در کشور به طور میانه به 74 سال رسیده است که این اندازه حول و حوش سن امید به زندگی در کشور است.

داده های مربوط به سطح عایدی و هزینه سالانه خانوارهای شهری، یکی از دو جزئی است که می توان با استفاده از آن در کنار شرایط میانه قیمت مسکن، شاخص دسترسی و طول دوره انتظار خانه اولی ها برای خانه دار شدن را سنجش کرد. اگرچه آمار رسمی مربوط به سطح میانه قیمت مسکن در تهران و کشور در سال 1401 هنوز منتشر نشده است اما بر اساس گزارشی که چندی پیش با عنوان چالش های سیاستگذاری مسکن شهری در ایران از سوی مرکز پژوهش های مجلس منتشر شد که در آن درصدهایی مربوط به رشد قیمت مسکن اعلام شده بود، برآوردها نشان می دهد در سال گذشته میانه قیمت هر مترمربع مسکن در شهرهای کشور به 20 میلیون تومان رسیده است.

بعلاوه داده های رسمی مربوط به میانگین قیمت مسکن شهر تهران در سه فصل اول سال 1401 و برآوردها از میانه قیمت مسکن مرکز در زمستان، حاکی است پارسال میانه قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به حول و حوش 38 میلیون تومان رسید. سال گذشته بعلاوه میانه عایدی سالانه خانوارهای شهری کشور معادل 167 میلیون تومان بوده است؛ هزینه سالانه این خانوارها نیز به طور میانه 137 میلیون تومان اعلام شده است.

در تهران نیز میانه عایدی سالانه خانوارها 230 میلیون تومان و میانگین هزینه سالانه آن ها 196 میلیون تومان برآورد شده است. این آمارها نشان می دهد سال گذشته قدرت پس انداز خانوارهای شهری کشور 16درصد و در شهر تهران 15 درصد بوده است. این اندازه به طور میانه در دهه 80 حدود 30درصد و در دهه 90 حول و حوش 25درصد بوده است. جهانی اقتصاد با استفاده از این دو شاخص، طول دوره دسترسی خانوارها به مسکن بر اساس دو شاخص دسترسی به مسکن و بعلاوه انتظار برای خرید مسکن را محاسبه نموده است.

این محاسبات نشان می دهد، شاخص دسترسی به مسکن (نسبت میانگین قیمت آپارتمان 100 مترمربعی در کشور به عایدی سالانه خانوارها در سال 1401 که نشان می دهد با اتکا به کل عایدی یک سال، خانه دار شدن برای خانه اولی ها چند سال زمان می برد) در سال گذشته در کشور معادل 12 سال بوده است. سال 1400 این اندازه معادل 10 سال بود. در تهران نیز این اندازه در سال 1401 به 17 سال رسید.

بر اساس شاخص انتظار برای خرید مسکن، یعنی طول زمانی صاحب خانه شدن با قدرت کنونی پس انداز خانوارها که بر اساس عایدی-هزینه خانوارها در سال 1401، نرخ پس انداز در کشور به 16درصد و در تهران به 15درصد رسیده است، خانه اولی ها برای خرید یک واحد مسکونی 100 مترمربعی در کشور باید 74 سال یعنی معادل یک عمر (بر اساس شاخص امید به زندگی در کشور) منتظر بمانند. در سال 99 این اندازه با پس انداز حدود 30 درصدی 36 سال بود.

در سال 96 یعنی سال قبل از جهش مسکن طول دوره انتظار برای خانه دار شدن در کشور به طور میانه زیر 15 سال بود. نرخ متعارف جهان بر اساس استاندارد تعریف شده از سوی هبیتات (دفتر اسکان بشر ملل متحد)، حدود 10 سال اعلام شده است. در تهران طول دوره انتظار برای خرید مسکن با پس انداز 15 درصدی عایدی، در سال 1401، به بیش از یک قرن یعنی 112 سال رسیده است.

این اندازه در سال 99 حدود 109 سال بود. در سال 98 با نرخ پس انداز حدود 25 تا 30درصد این اندازه معادل 60 سال بود. در حالی که میانه نرخ پس انداز خانوارها در دهه 80 برابر با حدود 30درصد عایدی یک سال آن ها بود، طول دوره انتظار برای خرید خانه در سال 84 با اتکا به پس انداز خانوارها معادل 22سال و در سال 79 معادل 12 سال بود. این اعداد به خوبی شرایط دور و دورتر شدن خانوارها از دسترسی به مسکن را در طول دو دهه اخیر نشان می دهد.

در هفته های اخیر به وسیله انجام یک پیمایش میدانی، از افزایش طول دوره انتظار برای خرید مسکن در نسل Z (گروهی از دهه هفتادی ها که به تازگی وارد بازار کار شده اند) را با اتکا به اعلام آن ها از اندازه پس انداز ماهانه شان، به 166 سال در تهران اطلاع داد. همه این آمارها نشان می دهد، بازار مسکن در کشور و تهران به درستی کار نمی نماید. موضوعی که اخیرا نیز مرکز پژوهش های مجلس در چند گزارش پی درپی و مختلف به آن اشاره نموده است.

از آن جمله در یک گزارش که اخیرا از سوی بازوی پژوهشی مجلس منتشر شد اعلام شد که بحران مسکن به دهک ششم جامعه نیز رسیده است و عملا دهک های یک تا شش جامعه را به محرومان مسکن می توان تعبیر کرد. با توجه به اینکه طولانی تر شدن زمان انتظار و دسترسی خانوارها به مسکن به معنای ورود طیف گسترده تر و تعداد بیشتری از زوج های جوان و خانه اولی ها به بازار اجاره است، مهم ترین پیامد این موضوع خود را در شکل افزایش فشار تقاضا در بازار اجاره و افزایش سرعت رشد اجاره بها نشان می دهد. موضوعی که در سال های اخیر خود را در شکل ثبت قله های تاریخی تورم 50درصد و بالاتر در این بازار نشان داد.

سه مسیر برای بهبود

اما سوال مهم این است که راه حل کاهش طول ماراتن خانه دار شدن برای خانه اولی ها چیست و سیاستگذار باید در این زمینه چه سیاست هایی را اعمال کند؛ آنالیز های جهانی اقتصاد و بعلاوه اظهارات حجت اله میرزایی، اقتصاددان به طراحی سه مسیر به عنوان راه اصلی، مسیر میان بر و گذرگاه موقت برای عبور از بحران ملکی، منجر می گردد.

دیدگاه های کارشناسی حاکی است مسیر اصلی، از حداقل یک دهه رشد مالی 8 درصدی برای افزایش عایدی سرانه و بهبود اوضاع مالی و در نتیجه تقویت قدرت خرید مسکن در کنار اصلاحات مالی معطوف به کاهش تورم عمومی و کاهش رشد نقدینگی به منظور کاهش سرعت رشد قیمت مسکن و بعلاوه مهار ریسک های فراورینماینده انتظارات تورمی در جامعه که در این سال ها بر تقاضای سوداگرانه خرید مسکن و بالارفتن شدید تورم مسکن اثرگذاشته است، عبور می نماید.

راه میان بر، نیز از مسیر ایجاد و توسعه اجاره داری حرفه ای و بعلاوه انبوه سازی واحدهای مسکونی ریزمتراژ همزمان با رشد مالی بالا در یک دوره 3 تا 5 ساله می گذرد. اما در این میان یک گذرگاه موقت نیز وجود دارد و آن مجذوب نماینده سازی اجاره داری به وسیله غیرمجذوب نماینده کردن انجماد ملکی و بدون استفاده گذاشتن خانه ها به وسیله چندخانه ای ها است؛ تا از این مسیر حجم عرضه خانه اجاره ای تا حدودی در بازار افزایش یابد و گروهی از زوج های فاقد مسکن از این ماراتن بسیار طولانی نجات پیدا نمایند.

دهک اول؛ 248 سال

حجت اله میرزایی، اقتصاددان با بیان اینکه دوره انتظار برای خانه دار شدن به طور میانه به بیش از یک عمر رسیده است، به جهانی اقتصاد گفت: بر اساس محاسبه ای که اخیرا وزارت راه و شهرسازی در مطالعات مربوط به برنامه هفتم توسعه در بخش مسکن انجام داده است دوره انتظار برای خانه دار شدن خانوارهای فاقد مسکن واقع در دهک یک عایدیی به 248 سال رسیده است.

اگرچه در دهک های بالاتر، طول دوره انتظار برای خانه دار شدن به طور نسبی کاهش می یابد، اما به طور میانه این اندازه برای خانوارها به 85 تا 100 سال می رسد که این زمان، بیش از یک عمر است.

وی گفت: این موضوع نشان می دهد عملا بسیاری از خانوارها به خصوص دهک های اول عایدیی (دهک های یک تا چهار) آرزوی خانه دار شدن را به گور خواهند برد. راه اصلی برای بهبود شرایط دسترسی خانوارها به مسکن و کاهش طول دوره انتظار برای خانه دار شدن آن ها از مسیر رشد مالی بلندمدت عبور می نماید.

باید در یک دوره بلندمدت مثلا 10ساله رشدهای بزرگ، پایدار و فراگیر، بیش از 8 درصدی ایجاد گردد. تا از این طریق قدرت خرید خانوارها به خصوص گروه های کم عایدی ترمیم گردد و همین طور نظام بانکی نیز بتواند به واسطه این رشدها خود را اصلاح کند و توانمندی های تسهیلات دهی خود را بازیابد. چرا که در حال حاضر اساسا مساله اصلی در بازار مسکن تنها معطوف و منحصر به ضعف قدرت خرید خانوارها و عدم توانایی مالی آن ها برای پرداخت اقساط بالای وام های بانکی نیست، بلکه بانک ها هم در حال حاضر توانمندی پرداخت تسهیلات قدرتمند و موثر طولانی مدت در حوزه مسکن را ندارند.

به لحاظ نوسانات قیمت مسکن نیز با توجه به شرایط تورمی فعلی، پیش بینی پذیری بازار برای یک دوره دوساله هم امری پرابهام، پیچیده، همراه با نوسان و بسیار سخت است. اگر این رشد مالی فراگیر نباشد، آثار و پیامدهای مثبت آن به دهک های پایین سرایت نخواهد کرد. میرزایی اعلام نمود: اما میان بر بهبود شرایط در بازار مسکن و بهبود شاخص دسترسی خانوارها به خانه، از یک دوره میان مدت 3 تا 5ساله عبور می نماید.

راه حل میان بر، یکی توسعه اجاره داری و ایجاد مشوق هایی برای شرکت های بزرگ به خصوص در بخش عمومی غیردولتی همانند بانک هاست که املاک خود را اهرم اجاره داری حرفه ای قرار داده و از این طریق خودشان هم به منبع عایدیی پایدار دسترسی داشته باشند. راه حل میان بر دوم توسعه کوچک سازی و انبوه سازی واحدهای مسکونی 25 تا 60 مترمربعی است.

به خصوص در زمین های شهری واقع در محدوده شهرها و اراضی ذخیره شهری و بعلاوه حومه های پرتقاضا و برخوردار از امکانات سکونتی که زمین کافی نیز برای تامین سرانه ها و بعلاوه ساخت پارکینگ های عمومی داشته باشد. اما شرط تمام این اقدامات اصلاحات مقرراتی در نظام حکمرانی شهری است. به گفته وی، در اجاره داری حرفه ای مهم ترین مانع، بالا بودن هزینه های مبادلاتی است که عایدیهای ناشی از اجاره داری را در مقابل این هزینه ها غیرمجذوب نماینده می نماید و باعث شده از گذشته تا به امروز این بازار تشکیل نگردد.

در حالی که اساسا بخشی از دهک های جامعه به خصوص دهک های یک تا 4 مسیری جز بازار اجاره برای تامین مسکن ندارند و باید در یک سیستم اجاره داری حرفه ای مورد حمایت قرار بگیرند. در کوچک سازی و انبوه سازی هم محدودیت های مقرراتی به خصوص در بعضی ضوابط شهرسازی مانند الزام به تامین پارکینگ یا ضوابط نما وجود دارد که می توان با ساده سازی این قوانین این موضوع را نیز تسهیل کرد. از سوی دیگر ضروری است دولت و سیاستگذار، با اصلاحات مقرراتی که مهم ترین آن ها ضوابط مالیاتی است حاشیه سود و انگیزه سازنده ها را برای ورود به انبوه سازی و کوچک سازی در منطقه ها دارای تقاضا، افزایش دهد.